Hypotéka- otázoky a odpovede

Hypotéka nie je jednoduchá záležitosť. Ide o strechu nad hlavou, dlhoročný vzťah s bankou a povinné znižovanie rodinného rozpočtu. S číslami sa však dá pohrať a teda nastaviť tento vzťah tak, aby nebol strašiakom. Do hry môže vstúpiť veľa parametrov, priblížme si aspoň niektoré z nich.

Ako sa spláca hypotéka?

Najčastejším spôsobom splácania je anuitné. Ide o rovnakú výšku platby, teda na splácanie stačí zriadiť trvalý príkaz. Táto nemennosť platby trvá iba počas nemennosti úrokovej sadzby úveru. Ak sa zmení sadzba, zmení sa rovnakým smerom aj pravidelná platba.

Prečo v prvých rokoch sa platia iba úroky a nie istina?

Banky ponúkajú okrem anuitného splácania aj iné splátkové plány, no je to vecou individuálnej dohody. Anuita v prvých rokoch splácania naozaj pozostáva zväčša z úroku a z malej časti zo splatenia samotného dlhu. Je to preto, lebo dlžník najprv platí úrok ako cenu za požičanie peňazí. Po jeho uhradení sa ďalšie peniaze použijú na zníženie dlhu. Je to ako v obchode, kde chcete zaplatiť 8 eurový tovar. Pokladník čaká, kým neuvidí aspoň 8 eur. Pri platbe  napríklad 10 eurami môže za 2 eurá ponúknuť iný tovar alebo ich vrátiť.

Spôsoby splácania: anuitné (rovnaká výška platby), progresívne (rastúca výška splátky)

Akú splatnosť hypotéky sa oplatí zvoliť?

Banky chcú, aby dlžník splatil svoj záväzok ešte pred odchodom na oficiálny dôchodok. Takže päťdesiatročnému neponúknu 30 ale napríklad 15 ročnú splatnosť. Ak takéto vekové obmedzenie žiadateľ nemá, rozhoduje sa z dvoch možností: preplatenosť verzus dostupnosť. Čím dlhšia splatnosť úveru, tým viac sa pôžička preplatí. No na druhej strane je splátka nízka a nezaťaží rodinný rozpočet tak, ako splátka kratšej splatnosti. V priemere chcú Slováci pri riešení bývania byť dlžní približne 21 rokov. Ako stredná cesta sa preto javí kombinácia nízkej splátky a nižšej preplatenosti: zvoliť si 30 ročnú splatnosť a teda nízku splátku, a z ušetrených peňazí začať tvoriť finančnú rezervu. Ňou sa budú realizovať raz ročne mimoriadne splátky, čím sa zníži celková preplatenosť.

Splatnosť sa pohybuje od 4 do 30 rokov.

Na aký dlhý čas fixovať úrokovú sadzbu?

Fixácia úrokovej sadzby znamená, že sa počas vopred dohodnutého obdobia nebude meniť. To má za následok nemennosť výšky splátky úveru a teda lepšie plánovanie rodinného rozpočtu. Fixáciu sadzby niektorí dlžníci používajú ako špekuláciu na vývoj úrokových sadzieb do budúcnosti. Výhľad do budúcnosti je vždy neistý a zvýšenie úrokovej sadzby môže výrazne zvýšiť i náklady dlhu. Napríklad rast úrokovej sadzby z 2 % na 3 % znamená zvýšenie mesačnej platby 30-ročného dlhu o 14 %. Výhodou kratšej fixácie je zase možnosť bezplatne splatiť dlh, napríklad novým dlhom s výhodnejšou úrokovou sadzbou.

Najvyužívanejšia je v súčasnosti 3 ročná fixácia, v minulosti to bola ročná. V západných krajinách sú obľúbenejšie dlhé fixácie, dokonca na celé trvanie splatnosti úveru. Naše banky ponúkajú skutočne širokú ponuku fixácií.

O aký vysoký úver žiadať?

Kto nemá nasporené, má iba jednu možnosť – 100 % prefinancovanie. Problém je, že takúto možnosť banky neposkytnú každému záujemcovi. Nejde iba o bonitu, ale predovšetkým o lokalitu nehnuteľnosti. Banka chce mať istotu, že pôjde o nehnuteľnosť, predaj ktorej nebude trvať dlho. Ak už kupujúci má nejaké úspory, treba zvážiť, či ich má všetky použiť na kúpu nehnuteľnosti, prípadne si nechať časť z nich  na vybavenie nehnuteľnosti alebo ako finančnú rezervu na splácanie dlhu pri problémoch s príjmom. Ísť do dlhu bez zabezpečenia splácania je pomerne riskantné.

Pri voľbe výšky úveru je ešte jedna dilema: úroková sadzba závisí aj od pomeru medzi výškou úveru a cenou zakladanej nehnuteľnosti. Čím je tento pomer nižší, tým je nižšia aj úroková sadzba.

Poplatky: banky si za poskytnutie hypotéky pýtajú poplatok. Až na jednu banku ide o určité percento z objemu úveru. Jedna banka pýta fixný poplatok, ktorý znižuje s rastúcou výškou úveru (v percentách ide o poplatok od 0,1 do 2,84 %). Sú však obdobia, kedy banky sú ochotné poplatky za poskytnutie úverov znížiť až na nulu.

Minimálna výška úveru je v priemere 5700 eur, najnižší možný úver začína pri 3300 eurách. Maximálna výška úveru je obmedzená hodnotou nehnuteľnosti.

Ilustratívne príklady splácania úveru na bývanie (Zdroj: http://www.financnahitparada.sk/)

q

Preplatenosť sa pri predlžujúcej splatnosti zvyšuje z dôvodu dlhšieho obdobia platenia úrokov. V prvom mesiaci je úrok vo výške 50 eur bez ohľadu na dĺžku splatnosti. No po prvom roku pri päťročnej splatnosti klesne na 40 eur, kým pri tridsaťročnej splatnosti iba na 49 eur.

w

Pri nízkych úrokových sadzbách je preplatenosť neporovnateľne nižšia, než pri vyšších. Napríklad v roku 2010 sa hypotéky úročili od 5 do 7 % p.a., čo znamenalo, že dlžník vráti banke za 30 rokov raz toľko, ako si požičal. No Slováci si vtedy fixovali sadzby prevažne na jeden rok, a to sa ukázalo ako dobrý krok. Sadzby postupne klesali, teda každoročne sa im znižovala aj splátka úveru.